Fraudes imobiliárias: como verificar CRECI, matrícula e procurações antes de pagar

Fraudes imobiliárias são bem-sucedidas por um motivo estrutural: os valores são altos, as operações são pouco frequentes na vida de cada pessoa e o comprador raramente sabe o que deveria conferir.

A boa notícia é que quase todos os golpes conhecidos dependem da mesma condição — que o pagamento aconteça antes da verificação. Inverter essa ordem elimina a maior parte do risco, e as consultas necessárias são públicas, rápidas e, em geral, gratuitas.

Os golpes mais comuns

Venda de imóvel por quem não é o proprietário

O fraudador se apresenta como dono, exibe documentos falsificados e conduz a negociação até o sinal. Costuma explorar imóveis vagos, de proprietários que moram fora ou de espólios não inventariados.

O que interrompe: certidão de matrícula atualizada, obtida diretamente no Registro de Imóveis — não a cópia entregue pelo vendedor —, conferida contra documento de identidade original.

Procuração falsa ou revogada

Variação sofisticada. Alguém se apresenta com procuração para vender em nome do proprietário. A procuração pode ser integralmente falsa, ter sido revogada ou ter perdido efeito pelo falecimento do outorgante.

O que interrompe: confirmação direta no tabelionato que lavrou o instrumento, verificando existência, vigência e ausência de revogação. Procurações públicas podem ser validadas por selo digital. E poderes para alienar imóvel exigem procuração pública com poderes específicos e expressos — instrumento particular ou poderes genéricos não bastam.

Duplicidade de venda

O mesmo imóvel é vendido a dois ou mais compradores por contratos particulares não registrados. Prevalece quem registra primeiro.

O que interrompe: registro imediato do título. Contrato de gaveta não transfere propriedade — e a demora entre a escritura e o registro é exatamente a janela que o golpe explora.

Fraude à execução

Não envolve necessariamente má-fé do vendedor. Ele vende um imóvel enquanto responde a execuções capazes de alcançar seu patrimônio. Anos depois, a venda pode ser declarada ineficaz e o imóvel penhorado — com o comprador tendo que discutir seu prejuízo em juízo.

O que interrompe: certidões dos distribuidores cíveis, criminais, da Justiça Federal, trabalhista e de protestos, em nome de todos os vendedores.

Falso corretor e falsa imobiliária

Anúncio atraente, atendimento profissional, pressa para fechar. O pagamento vai para conta de pessoa física e o contato desaparece. Em locação, a variação é o falso proprietário que aluga imóvel de terceiros e recebe caução e primeiro aluguel.

O que interrompe: consulta pública ao registro do corretor no CRECI da região, verificação do CNPJ da imobiliária e conferência de que a conta de destino pertence a quem consta na matrícula.

Desvio de pagamento por invasão de e-mail

Golpe crescente. Criminosos monitoram a troca de mensagens de uma operação real e, no momento do pagamento, enviam um e-mail idêntico ao do corretor ou do advogado, com dados bancários alterados.

O que interrompe: confirmação dos dados bancários por canal diferente do e-mail — ligação para telefone previamente conhecido, jamais o número informado na própria mensagem.

O roteiro de verificação

1. Matrícula atualizada, na fonte

Solicite ao Registro de Imóveis da circunscrição do bem — presencialmente ou por meio eletrônico oficial. Confira:

• Nome do proprietário atual e estado civil, contra o documento de identidade original;
• Descrição e área do imóvel;
• Ausência de gravames ativos: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto;
• Cadeia dominial coerente, sem transmissões recentes e sucessivas sem justificativa aparente.

2. Certidões dos vendedores

Distribuidores cíveis e criminais estaduais, Justiça Federal, CNDT, débitos federais e protestos. Certidão positiva não impede o negócio, mas exige análise jurídica antes de prosseguir.

3. Registro do intermediário

Peça o número de inscrição no CRECI e confirme no site do conselho regional se está ativo e se corresponde à pessoa presente. Para imobiliárias, verifique também a inscrição jurídica e o CNPJ.

4. Procurações

Se alguém assina por procuração, exija cópia do instrumento público e confirme no tabelionato emissor. Verifique poderes expressos para alienar, prazo de validade e se o outorgante está vivo — a procuração se extingue com a morte.

5. Conta bancária de destino

O titular da conta deve ser o proprietário que consta na matrícula ou o tabelionato, quando houver depósito em conta de custódia. Pagamento a terceiros — mesmo “o filho”, “a empresa da família” ou “o corretor, que repassa depois” — é sinal de alerta que não deve ser relativizado.

6. Visita presencial ao imóvel

Parece óbvio e é frequentemente pulado em operações à distância. Confirme que o imóvel existe, que corresponde ao anunciado e que não está ocupado por alguém que se apresente como proprietário ou locatário.

Sinais de alerta

• Preço muito abaixo do mercado com justificativa emocional — urgência, mudança de país, doença na família.
• Pressa incompatível com o valor: “tenho outra proposta, preciso de resposta hoje”.
• Resistência a fornecer a matrícula antes da proposta.
• Recusa de escritura pública, com sugestão de “contrato de gaveta para economizar”.
• Pagamento em conta de pessoa física sem relação com a matrícula.
• Contato apenas por aplicativo, sem endereço físico verificável.
• Documentos apenas em foto, nunca originais ou certidões emitidas na fonte.
• Mudança de última hora nos dados bancários, com qualquer justificativa.

Estruturas que reduzem risco

• Escritura pública sempre que a lei exigir. O tabelião tem dever de qualificação e confere documentos e capacidade das partes. É uma camada de verificação profissional.
• Registro imediato. A propriedade só se transfere com o registro. Não deixe para depois.
• Pagamento vinculado ao ato. Estruture o pagamento principal para o momento da assinatura da escritura, no tabelionato.
• Assessoria jurídica em operações de valor relevante, terrenos, imóveis de espólio ou com histórico complexo.
• Corretor registrado e responsável identificável. Existir um profissional com inscrição pública, contrato de intermediação e responsabilidade apurável é, por si só, uma camada de proteção.

Se você foi vítima

1. Registre boletim de ocorrência imediatamente — em muitos estados é possível pela internet;
2. Comunique o banco ainda no mesmo dia; em transferências recentes há mecanismos de bloqueio cautelar e devolução;
3. Reúna todas as provas: mensagens, e-mails com cabeçalho completo, comprovantes, documentos recebidos, anúncios salvos;
4. Procure advogado para avaliar as medidas cabíveis, inclusive cautelares;
5. Se houve intermediário registrado envolvido, apresente denúncia ao CRECI da região.

O custo da verificação

O conjunto completo de certidões de uma operação residencial comum custa uma fração de ponto percentual do valor do imóvel e leva alguns dias.

É provavelmente o seguro mais barato disponível em qualquer transação de alto valor no Brasil. O único requisito é fazer as verificações na ordem certa — antes do pagamento, não depois.